Hinweise für Bietinteressenten, Schuldner, Gläubiger und Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren

 

1. Allgemeine Hinweise

Eine Zwangsversteigerung findet auf der Grundlage des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) statt.

Das sehr formalistische Verfahren hat vielschichtige Facetten- gleich welche Verfahrensart oder aus welcher Position heraus.

In der Regel wird jeder, ob Interessent, Gläubiger/Antragsteller, Schuldner/Antragsgegner oder sonstiger Verfahrensbeteiligter darauf bedacht sein, seine Rechte zu wahren. Das setzt voraus, dass der Betreffende sich ausgiebig mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraut macht oder sich der Hilfe eines in diesem Rechtsgebiet versierten Beistandes bedient. Hierbei ist zu sagen, dass es kein Geheimnis ist, dass dieses Rechtsgebiet im juristischen Studium vernachlässigt wird. Es setzt also spezielle Kenntnisse voraus, um allen mit diesem Verfahren verbundenen Risiken gewachsen zu sein.

Im Nachfolgenden haben wir für die einzelnen Positionen eines mit einem solchen Verfahren Beteiligten  in Schlagworten einzelne Begriffe zusammengefasst. Diese Darstellung ergänzen wir laufend, so dass Aktualität gegeben ist.

Für Interessenten:

Gutachten

Hierzu wird im Vorfeld ein Sachverständiger mit der Erstellung eines entsprechenden Verkehrswertgutachtens beauftragt. Dieses Gutachten kann auf den Geschäftsstellen des Vollstreckungsgerichts eingesehen werden. Die Einsicht ist jedoch erst dann möglich, wenn bereits ein Termin für die Versteigerung bestimmt wurde.

Besichtigung

Hinsichtlich einer eventuell gewünschten Besichtigung des Objektes muss immer der Eigentümer sein Einverständnis erteilen, denn er bleibt bis zu einem eventuellen Zuschlag der Eigentümer. Das Gericht übernimmt für eine Besichtigung keine vermittelnden
Aufgaben.

Verkehrswert und Wertgrenzen

Der Verkehrswert gibt den Marktwert an, d. h. den Preis, der für das Objekt bei so genanntem freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. In der Versteigerung muss dieser Wert jedoch nicht von vornherein geboten werden. Es ist zu beachten, dass im 1. Termin mindestens 5/10 des festgesetzten Wertes geboten werden müssen, um überhaupt die Möglichkeit einer Zuschlagserteilung zu eröffnen. Sofern das Gebot zwar 5/10, aber nicht mindestens 7/10 des festgesetzten Wertes erreicht, hat der Gläubiger unter Umständen die Möglichkeit, die Versagung des Zuschlages zu beantragen. Erfolgt aus den vorgenannten Gründen kein Zuschlag, so gelten die genannten Grenzen im nächsten Termin nicht mehr.

Für alle Beteiligten:

Bietzeit - Gebote

Bieten, also Gebote abgeben kann grundsätzlich jeder. Natürliche Personen müssen im Versteigerungstermin anwesend sein und sich ausweisen können.
Juristische Personen werden vom gesetzlichen Vertreter vertreten, dieser muss sich persönlich ausweisen können und die Vertretungsbefugnis durch einen aktuellen, beglaubigten Handelsregisterauszug nachweisen.

Vertretung beim Bieten ist möglich. Der Vertretene muss eine notarielle Bietvollmacht vor- legen und sich ausweisen können.

Telefonische oder schriftliche Gebote sind nicht zulässig. Gebote sind nur zulässig, wenn sie mindestens das geringste Gebot betragen.

Eine mögliche Übernahme von Belastungen im Grundbuch muss beachtet werden.
Das Gericht wird vor der Bietzeit im Termin mitteilen, ob im Grundbuch eingetragene Belastungen bzw. Rechte zu übernehmen sind oder aber das Grundstück lastenfrei an einen Ersteher übergeht.
Hier muss sorgfältig auf die gerichtlichen Hinweise geachtet werden.

Bieter müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Pass (bei Wohnung im Inland nebst aktueller Meldebescheinigung) ausweisen. Wenn für Andere geboten oder mit geboten werden soll (dies gilt auch für den Ehegatten), muss eine Biet- oder Generalvollmacht in notarieller Form vorgelegt werden. Beim Bieten für eine juristische Person (Unternehmen) ist ein aktueller beglaubigter Handelsregisterauszug vorzulegen. Des Weiteren ist die steuerliche bzw. Wirtschafts-Identifikationsnummer bereit zu halten.

Sicherheitsleistung

Mit Sicherheitsleistung müssen Bieter rechnen.
Durch das Zweite Justizmodernisierungsgesetz vom 22.12.2006 haben sich die Vorschriften zur Sicherheitsleistung geändert.

Die Sicherheit ist daher zum Termin mitzubringen. Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, andernfalls ist es zurückzuweisen.
Die Sicherheit beträgt 10% des Verkehrswertes. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist und bleibt  ausgeschlossen.

Über die Verpflichtung zur Zahlung einer Sicherheitsleistung entscheidet das Vollstreckungsgericht.
Die Sicherheitsleistung kann durch bestätigte Bundesbankschecks sowie Verrechnungsschecks eines im Inland zum Betreiben von Kreditgeschäften berechtigten Kreditinstitutes erfolgen, wenn die Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach dem Versteigerungstermin abläuft. Die Sicherheitsleistung kann ferner durch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstitutes erbracht werden.
Außerdem kann Sicherheit durch rechtzeitige Überweisung auf das vom Gericht angegebene Konto bewirkt werden.

Wertgrenzen 

Hier gibt es 2 Wertgrenzen.

Grundsätzlich darf das Vollstreckungsgericht im ersten Versteigerungstermin nur den Zu- schlag erteilen, wenn das Gebot mindestens der Hälfte des insgesamt festgesetzten Ver- kehrswertes entspricht (50 %).

Auf Antrag eines Berechtigten wird der Zuschlag wegen Nichterreichens von (70 %) des festgesetzten Verkehrswertes versagt, wenn das abgegebene Meistgebot zwischen 50 und 70 % liegt und der die Bietungssicherheit verlangende Gläubiger bei einem höheren Gebot eine bessere Zuteilung auf seinen Anspruch erwarten kann.
Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, wird der Zuschlag auf das Meistgebot versagt und ein neuer Versteigerungstermin (der sog. 2. Termin) bestimmt, für den die 2 Wertgrenzen dann nicht mehr gelten.
Meistgebot und Zuschlag

Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, so wird ein besonderer Verteilungstermin anberaumt, der ca. 6 - 10 Wochen nach dem Versteigerungstermin liegt. Rechtzeitig vor diesem Termin ist dann das Meistgebot zuzüglich der aus dem Zuschlagsbeschluss ersichtlichen Zinsen zu überweisen (abzüglich evtl. gezahlter Sicherheit).
Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags bis einen Tag vor dem Verteilungstermin i.d.R. mit 4 % p. a. verzinst.

Kosten

Kosten für einen Ersteher fallen neben dem zu entrichtenden Erlös folgende Kosten an:

a) Grunderwerbsteuer (in der jeweils gesetzlich geltenden Höhe)

b) Kosten für die Erteilung des Zuschlags (bestimmt sich nach dem Gerichtskostengesetz  und der Höhe des Gebotes, für welches der Zuschlag erteilt wurde).

c) Kosten für die Eintragung im Grundbuch (bestimmt sich nach der Kostenordnung)

Die Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens werden vorab dem Erlös entnommen.

Die Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer wird vom Gericht veranlasst.
Dies geschieht nach dem Verteilungstermin und nach Zahlung der Grunderwerbssteuer (das Finanzamt erteilt dann die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung).

Zuschlag

Ein Ersteher ist mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses Eigentümer, auch wenn er noch nicht im Grundbuch eingetragen ist (§ 90 ZVG).

2. Verlauf eines Versteigerungstermins

Der Versteigerungstermin ist sehr formell ausgestaltet.
Nach Aufruf der Sache gibt das Gericht folgende Sachverhalte bekannt

  • Grundstück
  • Eigentümer
  • anwesende Beteiligte
  • Vollstreckungsanspruch
  • Beschlagnahmedatum
  • Verkehrswert
  • Anmeldungen
  • Ausgebotsart
  • Geringstes Gebot

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus

a) bestehen bleibenden Rechten (evtl. Wegerechte, vorgehende Grundschulden)

b) Bargebot (Gerichtskosten, öfftl. Abgaben)

Nach Verkündung des geringsten Gebots wird zur Abgabe von Geboten aufgefordert.
Es folgt also die Bietzeit

Sie dauert mindestens 30 Minuten nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten, das letzte Gebot wird dreimal aufgerufen, sofern dann niemand mehr bietet, wird der Schluss der Versteigerung verkündet.
Bieten, kann jeder. Natürliche Personen müssen im Versteigerungstermin anwesend sein und sich ausweisen können.

Die Bietzeit ist beendet, wenn das Gericht das Ende der Bietzeit bekanntgibt. Das ist nicht automatisch nach Ablauf von 30 Minuten (Mindestzeit) der Fall.

Es folgt danach die

Verhandlung über den Zuschlag

Der Zuschlag wird sofort oder u. U. in einem besonderen Termin erteilt.
Nach Erteilung des Zuschlages nennt man den Meistbietenden Ersteher. Dieser erwirb sofort nach Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses die Rechte und Pflichten eines Eigentümers.

Verteilungstermin
in der Regel folgt der Verteilungstermin ca. 5 -6 Wochen nach dem Zuschlagstermin.
Zu diesem Termin muss der Ersteher den - restlichen - Versteigerungserlös auf eine besondere Aufforderung des Gerichts zahlen.
Dieser Betrag setzt sich aus dem Meistgebot und den aus dem Zuschlagsbeschluss ersichtlichen Zinsen zusammen.

Grundbuchberichtigung

Mit der Erteilung des Zuschlags ist das Grundbuch unrichtig geworden. Das Vollstreckungsgericht ersucht nach dem Verteilungstermin das Grundbuchamt um Eintragung des Erstehers als neuen Eigentümer.